Wohnkonzepte mit Zukunft

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Woraus setzt sich die monatliche Vorschreibung (Miete) zusammen?


Die sogenannte "Monatsmiete" wird im Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht  als Nutzungsentgelt oder einfach Entgelt bezeichnet. Vielfach stößt man auch auf Begriffe wie "Kaltmiete", "Nettomiete", "Bruttomiete inkl. Heizkosten" etc. Deshalb sprechen wir an dieser Stelle vereinfacht von monatlichen Vorschreibungen.
Diese setzen sich aus mehreren Bestandteilen zusammen:

Annuität:

Wohnhausanlagen werden regelmäßig unter Inanspruchnahme von Darlehen (gefördert/nicht gefördert) errichtet. Die entsprechenden Rückzahlungsraten/Annuitäten dienen der Tilgung der eingesetzten Fremdmittel samt Verzinsung.
Während Hypothekardarlehen in Abhängigkeit vom allgemeinen Zinsniveau Schwankungen unterliegen, steht bei Wohnbauförderungsdarlehen von vornherein fest, zu welchem Zeitpunkt sich die Zinssätze verändern. Je nach Förderungsmodell können bei älteren Wohnhausanlagen deutliche "Annuitätensprünge" zu verzeichnen sein. Höhere Rückzahlungsraten verteuern deshalb die monatlichen Vorschreibungen.

Eigenmittelverzinsung:

Die für das Bauvorhaben eingesetzten Eigenmittel der gemeinnützigen Bauvereinigung werden anhand der vom Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) vorgegebenen Sätze verzinst.

Verwaltungskosten:

Hierbei kommt ein pauschalierter Betrag zur Vorschreibung, welcher jährlich nach Maßgabe der Entgeltrichtlinienverordnung angepasst wird.

EVB:

Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) dient der vorausschauenden Finanzierung von notwendig werdenden Erhaltungs- bzw. nützlichen Verbesserungsarbeiten. In der Vorschreibung werden hierbei mitunter mehrere Positionen ausgewiesen. "EVB I" steht für die gesetzlich vorgesehene Grundstufe, während der "EVB II" den darüber hinausgehenden, vom Baualter abhängigen Teilbetrag wiedergibt.
Im Sinne der im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz vorgesehenen Staffelung kommt der EVB II frühestens nach 10 Jahren ab Erstbezugsdatum zur Anwendung und erhöht sich nach 20 Jahren nochmals.
Wenn infolge anstehender Sanierungen mit den Beträgen kein Auslangen gefunden werden kann, ist im Wege eines Verfahrens vor dem Bezirksgericht oder Schlichtungsstelle, ein zeitlich befristeter, höherer EVB festzusetzen. In der Monatsvorschreibung finden Sie diesfalls die Teilposition "EVB lt. § 14 (2)" WGG.
Falls die über die Grundstufe (EVB I) hinausreichenden Beträge nicht innerhalb von 10 Jahren für die Finanzierung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten herangezogen werden, sind die geleisteten Zahlungen zurückzuerstatten. Dies kommt jedoch nur in Ausnahmefällen zum Tragen, da sich der eingehobene EVB ohnehin an den absehbaren Aufwendungen orientiert.

Betriebskosten:

Unter dem Sammelbegriff "Betriebskosten" fallen insbesondere

  • öffentliche Abgaben (Wasserversorgungs- und Kanalgebühren,  Grundsteuer, Müllentsorgung
  • Strom- und Beleuchtungskosten für allgemeine Teile des Hauses
  • Auslagen für Unratabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Rauchfangkehrer und Kanalräumung
  • Versicherungsprämien (Brandschaden, Haftpflicht, Sturm- und Leitungswasserschaden)
  • Reinigungskosten

Betriebskosten werden im Wege von monatlichen Pauschalraten vorgeschrieben, wobei jeweils bis 30. Juni des Folgejahres eine exakte Abrechnung erfolgt.

Heizkosten:

Ähnlich wie bei den Betriebskosten sind monatliche Akontozahlungen zu leisten, welche nachträglich anhand des tatsächlichen Energieverbrauches abgerechnet werden. Je nach Art der Energieversorgung (zB Zentralheizung, Fernwärme, Gasetagenheizung) kommen unterschiedliche Verrechnungsmethoden zur Anwendung.
Bei individueller Zahlung an das jeweilige Versorgungsunternehmen entfällt die Position Heizkosten auf Ihrer Vorschreibung.
Zu den Heizkosten zählen auch Nebenkosten, wie etwa für die messtechnische Ablesung und Abrechnung und allfällige Zählermieten oder der Strom für den Betrieb der Heizungspumpen und -regelung.

USt:

In Abhängigkeit vom gesetzlich normierten Steuersatz sind die einzelnen Teilbeträge der monatlichen Vorschreibungen überwiegend mit 10 %, manche hingegen (zB Heizkosten) mit 20 % zu versteuern.

GWS Gemeinnützige Alpenländische Gesellschaft für Wohnungsbau und Siedlungswesen m.b.H.
Plüddemanngasse 107, 8042 Graz